La situation.
Les clients formaient un couple qui achetait sa première maison. Tous deux étaient au début de carrières prometteuses, avec des revenus qui auraient une tout autre allure dans quelques années, mais les prêteurs ne peuvent compter que ce qu'un emprunteur gagne aujourd'hui. Ils avaient fait leurs devoirs sur le budget du ménage et savaient quel versement ils pouvaient porter confortablement. Le problème, c'est que le versement qu'ils pouvaient assumer dépassait ce à quoi ils étaient admissibles pour l'instant.
Le quartier qu'ils voulaient était juste au-delà de ce que les chiffres d'admissibilité permettaient. Pas de beaucoup, mais assez. Ils avaient les moyens de la maison.
Ce que nous avons constaté.
L'écart d'admissibilité n'était pas un problème de budget. C'était un problème de documentation. Le revenu qu'ils gagneraient dans les deux ou trois prochaines années ne figurait encore sur aucune déclaration de revenus, et les prêteurs prêtent sur les talons de paie d'aujourd'hui, pas sur les trajectoires de carrière.
La structure qui convenait à la situation était un cosignataire. En général, un membre de la famille au revenu stable et au bon crédit, ajouté à l'hypothèque et au titre de propriété pour une période définie, jusqu'à ce que le revenu des emprunteurs principaux rattrape l'écart.
Les clients hésitaient. Demander à un membre de la famille de cosigner une hypothèque, ce n'est pas comme emprunter de l'argent pour une mise de fonds. C'est un véritable engagement juridique, avec de véritables conséquences, et ils ne savaient pas comment avoir cette conversation, ni même s'ils devaient l'avoir. Nous leur avons recommandé d'y réfléchir.
Ce que nous avons fait.
La demande elle-même était simple. Le revenu et le crédit des cosignataires ont été intégrés au dossier, le prêteur a qualifié l'ensemble du groupe d'emprunteurs, et les cosignataires ont été ajoutés au titre avec une responsabilité solidaire pour l'hypothèque.
Nous avons tenu un appel avec les quatre ensemble et nous avons expliqué en détail ce qu'est une entente de cosignature. Les cosignataires seraient sur le titre et légalement responsables de la dette. Leur crédit serait touché par le comportement de l'hypothèque. Si les emprunteurs principaux faisaient défaut, les cosignataires en répondraient.
Puis nous avons présenté l'autre côté. Nous avons montré aux cosignataires le budget que le couple avait bâti, ce qu'ils gagnaient actuellement et ce qu'ils pouvaient réellement porter. Nous avons expliqué que nous comptions les retirer de l'hypothèque dans un an environ, une fois que le revenu des emprunteurs principaux aurait assez augmenté pour qu'ils soient admissibles seuls et qu'un refinancement devienne simple. L'entente de cosignature était un pont, pas un engagement à long terme.
Les parents ont écouté, posé des questions et compris le risque. Ils ont aussi compris que ce risque leur était expliqué franchement par quelqu'un qui n'avait aucun intérêt à ce qu'ils disent oui. Ils ont accepté de cosigner sans hésiter.
Le dénouement.
Le dossier a clôturé avec les cosignataires sur l'hypothèque. Le couple a acheté la maison qu'il voulait, dans le quartier qu'il voulait, avec un versement qu'il avait déjà prouvé pouvoir porter. Environ un an plus tard, leurs revenus avaient assez augmenté pour que nous refinancions afin de retirer les parents. C'est nous qui avons fait ce refinancement. Ils ont été retirés de l'hypothèque et du titre, selon l'échéancier décrit dès le départ.
Le couple est maintenant propriétaire de la maison dans son propre dossier. L'entente s'est terminée proprement, et la relation familiale n'a pas souffert de ce qui aurait pu être une demande difficile.
Ce que ce scénario illustre.
Une entente de cosignature n'est pas un dernier recours. Bien utilisée et expliquée franchement, c'est un pont qui amène les bons emprunteurs dans la bonne maison au bon moment, avec une voie claire pour voler de leurs propres ailes. Le plus difficile, c'est souvent la conversation avec la famille. D'après notre expérience, quand les cosignataires reçoivent une information complète et franche, ils sont généralement prêts à aider. Avoir quelqu'un pour vous accompagner dans cette conversation la rend plus facile.