Organisée autour des gens, pas des produits.
Chaque client a une histoire différente, et c'est là que nous commençons. Nous travaillons avec des premiers acheteurs, des propriétaires, des travailleurs autonomes, des investisseurs immobiliers, des propriétaires d'entreprise et des clients qui traversent une transition de vie. Chaque mandat commence par la compréhension de votre situation.
I
Type de client
Premiers acheteurs.
Le meilleur moment pour nous parler n'est pas celui où vous êtes prêt à faire une offre. C'est plutôt un an avant.
Une fois la recherche de maison commencée, votre revenu, vos dettes et vos antécédents de crédit sont ce qu'ils sont. Nous préférons vous rencontrer quand il reste du temps pour améliorer et ajuster vos finances.
Tôt dans le processus, nous passons en revue avec vous le coût complet de la propriété, pas seulement le versement hypothécaire. Nous bâtissons un budget à partir de vrais chiffres, en tenant compte de vos besoins de liquidités. Le maximum qu'un prêteur approuvera n'est pas toujours ce que vous pouvez porter confortablement.
Nous vous accompagnons étape par étape pour que vous preniez vos décisions en toute confiance.
Déjà plus avancé dans le processus? Nous faisons quand même l'analyse complète, simplement à un rythme plus rapide.
II
Type de client
Propriétaires.
Avec les propriétaires, notre approche va au-delà de l'hypothèque. Qu'il s'agisse d'un refinancement, d'une restructuration ou d'un renouvellement, nous regardons votre situation dans son ensemble, y compris vos dettes, vos objectifs et vos liquidités, pour nous assurer que tout travaille dans le même sens.
Les gens viennent nous voir quand leurs dettes sont mal structurées, quand leur montage actuel ne soutient pas un objectif, ou quand ils ne reçoivent plus de leur prêteur actuel le soutien dont ils ont besoin.
Le renouvellement est l'occasion que la plupart des propriétaires sous-estiment. Signer ce qui arrive par la poste est facile; il est pourtant important de profiter de ce moment pour réévaluer votre revenu, vos dettes et vos objectifs, et de vous assurer que votre hypothèque travaille pour vous.
Nous restons présents après la clôture. Nous suivons votre dossier, nous revoyons le plan à mesure que votre vie change, et nous vous contactons quand il y a une occasion de faire mieux.
III
Type de client
Travailleurs autonomes et propriétaires d'entreprise.
Les travailleurs autonomes gagnent souvent bien leur vie mais en montrent très peu sur papier. Ce n'est pas un problème du client : c'est ainsi que le revenu d'un travailleur autonome est structuré. C'est aussi pourquoi la plupart des grandes banques leur disent qu'ils ne sont pas admissibles, ou leur offrent bien moins que leur capacité réelle. Les banques regardent le revenu net après déductions et s'arrêtent là. Ce chiffre reflète l'efficacité fiscale, pas ce que le ménage gagne réellement.
Il existe des prêteurs et des produits conçus précisément pour les emprunteurs travailleurs autonomes. Ils regardent le revenu brut, les rajouts et les bénéfices non répartis pour mieux comprendre comment l'entreprise génère ses revenus. La plupart ne sont pas dans les grandes banques, et savoir à quel prêteur présenter un dossier de travailleur autonome est déterminant.
Il est tout aussi important de bien lire le dossier et de présenter le revenu d'une façon qui reflète la réalité. Nous travaillons avec des entreprises individuelles, des professionnels incorporés et des propriétaires de petites entreprises, dans toute une gamme de structures de revenu. Nous prenons la situation dans son ensemble, nous la jumelons au bon prêteur et nous trouvons l'hypothèque la plus économique pour la situation réelle.
IV
Type de client
Investisseurs immobiliers.
Le financement des investisseurs immobiliers est une cible mouvante. Les prêteurs modifient régulièrement leurs lignes directrices sur le revenu locatif, les types de propriété et le nombre de logements qu'un emprunteur peut détenir. Rester à jour sur ce que fait chaque prêteur, et à quel moment, fait partie de ce que nous apportons à chaque dossier d'investisseur. Les règles sur les loyers sont provinciales elles aussi. En Ontario, la plupart des hausses sont plafonnées par le taux légal d'augmentation, mais le loyer peut être remis au niveau du marché quand un logement change de locataire. Au Québec, il n'y a pas de plafond, mais le bail indique le loyer précédent et un nouveau locataire peut contester une hausse. Les projections d'un investisseur doivent être bâties pour la province où se trouve l'immeuble.
Nous travaillons le mieux avec des investisseurs qui détiennent huit logements ou moins en leur nom personnel. C'est là que le financement le plus efficace est généralement offert, et là où il reste de la place pour structurer une hypothèque plutôt que simplement la placer.
Certains investisseurs croient que le financement d'un portefeuille consiste à maximiser la capacité d'emprunt. Ce n'est pas le cas. Il s'agit de positionner la dette là où elle sert l'objectif à long terme. La bonne réponse dépend de ce que l'investisseur cherche à bâtir.
Nous faisons cette réflexion avec nos clients dès le départ, sur l'ensemble de leur portefeuille.
V
Type de client
Propriétaires d'entreprise et immeubles commerciaux.
Le financement commercial diffère du résidentiel de façons que la plupart des propriétaires d'entreprise n'anticipent pas. En résidentiel, le processus est direct. En commercial, c'est un tout autre monde. L'immeuble, l'entreprise, les états financiers et la façon dont le dossier est présenté au prêteur façonnent tous le résultat.
Nous privilégions les dossiers où l'entreprise du client occupe elle-même l'immeuble. Cela ouvre un bassin de prêteurs plus large, des conditions plus efficaces et plus de latitude pour structurer la transaction en faveur du client.
Sur les dossiers commerciaux, nous analysons d'abord. Cela signifie comprendre l'entreprise derrière l'immeuble, lire les états financiers comme un prêteur les lira et présenter le dossier pour que les prêteurs voient ce qu'ils ont besoin de voir. Une transaction bien présentée au bon prêteur produit un résultat très différent de la même transaction envoyée sans préparation.
Les propriétaires d'entreprise viennent souvent nous voir après que leur banque a refusé le dossier, offert quelque chose qui ne convient pas, ou proposé des conditions qui ne reflètent pas ce que la transaction mérite. Le meilleur prêteur pour une transaction commerciale n'est souvent pas celui qui tient le compte d'exploitation. Nous couvrons l'ensemble du marché pour trouver où la transaction s'inscrit vraiment.
VI
Type de client
Clients en transition de vie
Certaines décisions hypothécaires ne concernent pas vraiment l'hypothèque.
Certains clients viennent nous voir au milieu de quelque chose de plus grand qu'une décision hypothécaire : un divorce, un héritage, une transition de vie majeure où la structure financière doit suivre. Ces situations méritent de la patience, de la clarté et un soin particulier.
Divorce et séparation.
Les dossiers de divorce et de séparation sont la transition de vie la plus fréquente que nous traitons. La plupart des gens qui vivent une séparation supposent que le recul financier est plus grand qu'il ne l'est, souvent parce qu'on leur a donné une information incomplète.
Il existe des programmes hypothécaires conçus précisément pour les situations de divorce, qui ramènent en pratique l'admissibilité aux conditions d'un premier acheteur, avec la mise de fonds minimale et des critères plus souples. La plupart des clients n'en ont jamais entendu parler, et la plupart des courtiers ne les cherchent pas. Une séparation devrait être le début du prochain chapitre, avec une structure financière qui le soutient.
Don d'équité, dons successoraux et transferts entre générations.
Une part croissante de notre travail concerne des propriétés qui passent d'un membre de la famille à un autre, par don ou par succession. Ces transactions semblent simples en surface, mais le sont rarement.
Un don d'équité doit être structuré correctement pour être accepté par les prêteurs. La documentation, l'encadrement juridique et le produit choisi pour financer le tout comptent. Bien fait, c'est l'une des façons les plus efficaces de transmettre un patrimoine d'une génération à l'autre.
Hypothèques inversées.
L'hypothèque inversée est l'un des produits les plus mal compris du marché hypothécaire canadien. Elle coûte plus cher qu'une hypothèque conventionnelle ou qu'une marge de crédit hypothécaire, mais elle ouvre des portes aux clients qui ne sont pas admissibles à ces produits.
Pour un propriétaire dont la valeur nette est importante mais le revenu limité, une marge de crédit hypothécaire peut être tout simplement inaccessible. L'hypothèque inversée transforme cette valeur nette en liquidités sans vendre, sans versements mensuels et sans admissibilité fondée sur le revenu. Elle peut aussi servir à transmettre plus tôt une partie du patrimoine à des membres de la famille, une stratégie à laquelle la plupart des clients n'ont pas pensé.
Le reste de l'éventail.
Au-delà du divorce, du don d'équité et de l'hypothèque inversée, les dossiers de transition de vie comprennent les ventes successorales, le financement d'une transition familiale et les restructurations provoquées par une perte d'emploi, une maladie ou la retraite. Le fil conducteur : la structure financière doit répondre à quelque chose que la vie a produit. Parlez-nous de votre situation et nous vous dirons ce qui a du sens.