La situation.
Le client construisait sa propre maison et finançait le projet lui-même depuis le début. Une part importante de son capital était déjà passée dans le terrain, les matériaux et les corps de métier. Il était bien avancé dans la construction quand les chiffres sont venus à manquer, pas de beaucoup, mais assez pour qu'il lui faille du capital supplémentaire afin de terminer selon l'échéancier initial.
Quand il a commencé à examiner les options de financement, les réponses étaient coûteuses. Ajouter un financement de construction en cours de chantier veut généralement dire s'adresser à un prêteur privé ou à une société de placement hypothécaire. Les deux sont des sources légitimes de capital en milieu de construction, et les deux coûtent nettement plus cher qu'un prêt conventionnel. Le prix reflète le risque : une construction inachevée est difficile à évaluer, et ce n'est pas un dossier que la plupart des prêteurs conventionnels sont équipés pour traiter. Le client avait accepté que le dossier s'en allait par là. Il est venu nous voir pour obtenir la meilleure version de l'option coûteuse.
Ce que nous avons constaté.
Avant d'accepter ce cadre, nous avons regardé le dossier autrement. Le projet était en milieu de construction, et c'était le problème. Mais le terrain en dessous, lui, ne l'était pas. Il avait été acheté comptant, il était détenu au nom du client et il n'y avait aucune hypothèque dessus. Ce détail comptait.
Certains prêteurs conventionnels acceptent d'accorder une hypothèque sur la seule valeur du terrain, et non sur le projet de construction ou sur la maison projetée. Ce qui intéresse le prêteur, c'est la valeur du terrain et ce qu'il peut garantir sur cette valeur. La structure à moitié bâtie au-dessus ne fait pas partie de l'équation.
Une évaluation du terrain était la voie à suivre. Une fois que nous avions une valeur de terrain défendable, un prêteur conventionnel acceptait d'accorder une hypothèque allant jusqu'à 80 % de cette valeur, à des taux conventionnels. Le capital suffisait pour terminer le projet.
Ce que nous avons fait.
Nous avons placé le dossier chez un prêteur conventionnel dont le programme standard comprend le financement sur la valeur du terrain. Le terrain a été évalué, le dossier a été structuré proprement, et l'hypothèque a clôturé à des taux conventionnels. Le client a utilisé les fonds pour terminer la construction selon son échéancier initial.
Une fois le projet essentiellement terminé, nous sommes passés à l'étape suivante. Nous avons refinancé l'ensemble du projet en hypothèque conventionnelle sur une maison achevée. Le prêt sur la valeur du terrain a été remboursé par le refinancement, et la nouvelle hypothèque a été placée à des taux conventionnels sur la valeur évaluée de la propriété terminée, nettement supérieure à celle du terrain seul.
Deux étapes : le financement du terrain pendant la construction, puis un refinancement conventionnel une fois les travaux terminés. Aucun prêteur privé à aucun moment.
Le dénouement.
Le client a terminé sa maison dans les délais et a économisé une somme importante en intérêts et en frais par rapport à la voie du prêteur privé qu'il s'attendait à emprunter. L'hypothèque sur la maison terminée est structurée comme n'importe quelle hypothèque conventionnelle sur une propriété achevée.
Les éléments qui ont fait fonctionner ce dossier n'avaient rien d'inhabituel en soi. Un terrain libre d'hypothèque, le bon moment, et la volonté de voir le dossier comme deux étapes de financement distinctes. Nous avons été les premiers à le regarder ainsi.
Ce que ce scénario illustre.
Un dossier qui semble coûteux est parfois un dossier qui a été mal cadré. Ce client avait été positionné comme ayant besoin d'un financement de construction sur un projet partiellement bâti, ce qui coûte cher. Cette position n'était pas déraisonnable, mais ce n'était pas la seule possible.
Le travail, dans un dossier comme celui-là, consiste à se demander ce qui est aussi vrai de la situation. Un terrain libre d'hypothèque est un actif différent d'une construction inachevée, et il peut se financer différemment. Le reconnaître, et structurer autour de cela, est ce qui a changé le résultat.