La situation.
Les clients étaient de premiers acheteurs, préautorisés par un autre courtier pour une hypothèque d'environ 750 000 $. Ils avaient utilisé cette préautorisation pour faire une offre au sommet du montant approuvé, et l'offre avait été acceptée. La transaction était déjà en cours quand ils sont venus nous voir.
Quand nous nous sommes assis pour revoir le dossier, la préautorisation était réelle et l'admissibilité, légitime. Mais le montant d'admissibilité était le seul chiffre que quelqu'un leur avait expliqué. Personne ne leur avait montré ce que la propriété coûterait vraiment à posséder. Pas seulement le versement hypothécaire, mais les taxes foncières, les services publics, l'assurance, l'entretien et les petites dépenses récurrentes qui s'additionnent chaque mois. Un bébé était aussi en route, ce qui voulait dire que le revenu du ménage allait changer pendant le congé parental. Rien de tout cela n'avait été pris en compte.
Ils étaient admissibles à la maison. Ils ne pouvaient pas y vivre confortablement.
Ce que nous avons constaté.
Quand nous avons mis le coût complet de la propriété en regard de leurs liquidités réelles, en tenant compte du congé parental, des dépenses d'un nouveau-né et de leurs frais mensuels habituels, le portrait était assez clair. Les frais de logement de la propriété qu'ils achetaient auraient absorbé la majeure partie de leur revenu disponible, ne laissant presque rien pour le reste. Le problème n'était pas qu'ils n'étaient pas admissibles. C'est que le montant d'admissibilité avait été traité comme une cible plutôt que comme un plafond.
C'est l'une des erreurs les plus fréquentes chez les premiers acheteurs, et c'est rarement leur faute. Le maximum qu'un prêteur approuvera et le maximum qu'un ménage peut porter confortablement sont deux chiffres différents. Personne ne leur avait expliqué cette distinction. La préautorisation avait fait l'inverse : elle leur avait remis un maximum et les avait dirigés vers des maisons à ce niveau.
Ce que nous avons fait.
Nous leur avons présenté l'analyse complète de leurs liquidités. Le but n'était pas de les dissuader d'acheter une maison, mais de nous assurer que la maison qu'ils achèteraient, quelle qu'elle soit, serait une maison où ils auraient les moyens de vivre.
Une fois qu'ils ont eu le portrait complet, ils ont pris la décision eux-mêmes. Ils se sont retirés de la transaction. Notre rôle était de nous assurer qu'ils disposaient d'une information complète. La décision leur appartenait.
Quelques mois plus tard, ils sont revenus. Ils avaient trouvé une autre propriété, à un prix plus bas, et nous avons repris le dossier, cette fois autour d'une structure qui convenait à leur vie réelle. L'hypothèque tenait, les liquidités tenaient, et il restait de la place pour le bébé, pour le congé parental et pour les dépenses imprévues qui viennent avec une maison.
Le dénouement.
Ils ont acheté la deuxième propriété et ont emménagé avant l'arrivée du bébé. Le versement hypothécaire est confortable et leurs liquidités ont de la marge. Le nouveau-né est arrivé dans un ménage qui n'était pas sous pression financière.
La première propriété n'était pas une mauvaise maison. Ce n'était simplement pas la bonne pour la vie qu'ils s'apprêtaient à vivre.
Ce que ce scénario illustre.
Le chiffre le plus sous-estimé dans une conversation avec de premiers acheteurs, ce sont les liquidités. La plupart des premiers acheteurs se concentrent sur le prix d'achat et la mise de fonds. Les questions qu'ils devraient poser portent sur ce que la maison coûte à habiter, chaque mois, pendant les années où ils la posséderont.