La situation.
Le client possédait un immeuble locatif de six logements en son nom personnel. L'immeuble était plein, les revenus de location étaient constants et la valeur nette était là. Il le détenait depuis des années et voulait puiser dans une partie de cette valeur nette pour financer de futurs projets de construction.
Chaque prêteur approché lisait le dossier de la même façon. Six logements, donc commercial. Commercial, donc un autre service, un processus plus long, un prix plus élevé et une admissibilité fondée sur l'immeuble seul. Sa propre banque lui avait proposé des conditions commerciales sans regarder plus loin.
Quand il est venu nous voir, il avait accepté qu'un immeuble de cette taille était un dossier commercial.
Ce que nous avons constaté.
Le seuil de cinq logements est réel pour la majeure partie du marché hypothécaire. La plupart des prêteurs tracent la ligne là. Il en existe toutefois quelques-uns qui acceptent d'accorder une hypothèque résidentielle, et non commerciale, sur un immeuble de six logements. Leurs lignes directrices traitent la propriété comme résidentielle jusqu'à un nombre de logements légèrement plus élevé, mais seulement à certaines conditions. L'une d'elles, presque toujours, est que la propriété doit être détenue au nom personnel de l'emprunteur, et non dans une société de portefeuille ou une société à numéro.
Pour ce client, la propriété convenait. Il l'avait achetée des années plus tôt en son nom personnel et ne l'avait jamais transférée dans une structure corporative.
Nous avions accès à un prêteur prêt à traiter le dossier comme résidentiel. L'écart de taux était important. Un prix résidentiel plutôt que commercial, sur un immeuble de cette taille, voulait dire un versement hypothécaire très différent, des flux de trésorerie différents pour l'immeuble et un portrait global très différent du refinancement.
Ce que nous avons fait.
Dans une hypothèque commerciale, la propriété doit se porter elle-même. Le prêteur qualifie le dossier sur le revenu net d'exploitation de l'immeuble et sur sa capacité à assurer le service de la dette de façon autonome. Si les flux de trésorerie de l'immeuble sont serrés, le dossier est serré.
Dans une hypothèque résidentielle, l'analyse est différente. Le revenu de location de la propriété compte, mais le revenu personnel de l'emprunteur et sa situation financière globale font aussi partie de l'analyse. Un léger manque à gagner dans les flux de trésorerie de l'immeuble pris isolément peut être compensé par la force financière plus large de l'emprunteur.
Plusieurs locataires étaient en place depuis des années et leurs loyers étaient sous le marché actuel, ce qui est fréquent dans les immeubles locatifs détenus depuis longtemps. Le client n'avait pas l'intention de pousser les loyers de façon agressive. Il avait un plan à plus long terme pour les ramener graduellement au niveau du marché à mesure que les logements se libéreraient. Il lui fallait une structure de financement qui fonctionne avec les chiffres actuels, pas contre eux.
Financer la propriété en résidentiel a rendu cela possible. Le revenu personnel de l'emprunteur a absorbé le léger manque à gagner actuel, la propriété a été financée à 75 % de sa valeur à un prix conventionnel, et le refinancement s'est conclu proprement.
Le dénouement.
Le client a clôturé le refinancement à des conditions résidentielles et à un prix conventionnel. Les flux de trésorerie de l'immeuble sont confortables sous la nouvelle structure, en partie grâce au taux plus bas et en partie grâce à la façon dont le revenu a été qualifié. Il a maintenant de la marge pour hausser les loyers graduellement à mesure que les logements se libèrent, de la marge pour un autre achat si la bonne occasion se présente, et de la marge pour exploiter l'immeuble comme un immeuble locatif détenu depuis longtemps devrait l'être.
Si le dossier était passé au commercial, ce vers quoi toutes les autres conversations pointaient, aucune de ces marges de manœuvre n'existerait.
Ce que ce scénario illustre.
La plupart des prêteurs considèrent cinq logements comme le plafond du financement résidentiel. Quelques-uns, non, et la différence pèse lourd dans un dossier comme celui-ci. Savoir quels prêteurs ont des seuils différents fait partie de ce qu'un courtier est censé apporter à un dossier. C'est aussi ce qui est sauté quand les dossiers sont acheminés selon des suppositions plutôt que selon une connaissance réelle du marché.
Le détail de la structure de propriété mérite d'être nommé à part. Bien des investisseurs détiennent leurs immeubles locatifs dans une société pour des raisons fiscales et de responsabilité légitimes, et c'est souvent le bon choix. Mais la structure de propriété n'est pas une décision neutre du point de vue hypothécaire. Une propriété détenue par une société est un dossier commercial par défaut chez presque tous les prêteurs, peu importe le nombre de logements. La détention personnelle garde ouvertes des portes que la détention par une société ferme. Les investisseurs qui prennent cette décision tôt devraient comprendre ce qu'ils sacrifient d'un côté comme de l'autre.